재건축 세입자 이사비 1억 요구, 꼭 줘야 할까? 목동 매매·토지거래허가 기준

핵심 요약

• 세입자가 1억 원을 요구한다고 해서 집주인에게 그 금액을 지급할 법적 의무가 자동으로 생기는 것은 아닙니다.
• 세입자가 있는 집도 원칙적으로 매매할 수 있으며, 주택을 산 사람은 기존 임대인의 지위를 승계합니다.
• 목동 주요 재건축 단지는 현재 토지거래허가구역이지만, 2026년에는 세입자가 있는 주택에 대한 실거주 유예 제도가 확대됐습니다.
• 매매계약상 집을 비워 인도하기 위해 지급한 명도비는 일정 요건과 증빙을 갖추면 양도세 필요경비가 될 수 있습니다.
• 재건축 조합설립 후에는 조합원 지위 양도가 제한될 수 있지만 10년 보유·5년 거주 등 법정 예외도 존재합니다.

부동산 커뮤니티에서는 재건축을 앞둔 목동 아파트의 세입자가 퇴거 조건으로 1억 원을 요구했다는 식의 사례가 종종 논쟁거리가 됩니다. 실제 개별 사례의 계약관계까지 확인되지 않았다면 누가 옳다고 단정하기는 어렵지만, 이런 상황에서 집주인이 무엇을 확인해야 하는지는 법적으로 비교적 분명합니다.

핵심은 세입자가 있는 집을 팔 수 있느냐의 단순한 문제가 아닙니다. 현재 임대차계약이 언제 끝나는지, 토지거래허가 대상인지, 매수자가 언제 실거주해야 하는지, 조합원 지위를 승계할 수 있는지가 한꺼번에 얽힙니다. 인간은 계약서 한 장으로도 충분히 복잡한데 재건축까지 끼면 제도가 친절할 리가 없습니다.

특히 2026년에는 토지거래허가구역의 세입자 있는 주택에 대한 실거주 유예 제도가 바뀌었습니다. 예전 기준만 기억하고 있다면 세입자가 나가지 않는 한 거래가 절대 불가능하다고 잘못 판단할 수 있어 최신 규정을 기준으로 접근해야 합니다.

1. 세입자가 협조하지 않으면 재건축 아파트를 팔 수 없을까?

세입자가 거주하고 있다는 이유만으로 주택 매매 자체가 금지되는 것은 아닙니다. 다만 토지거래허가와 매수인의 실거주 조건 때문에 실제 거래 방식은 일반 아파트보다 복잡해질 수 있습니다.

주택임대차보호법에 따르면 임차주택의 양수인은 원칙적으로 임대인의 지위를 승계합니다. 즉 세입자가 정상적인 임대차계약에 따라 거주하고 있더라도 그 계약관계를 포함해 집을 매매하는 것은 가능합니다. 집을 보여주지 않는 문제와 소유권을 매매할 수 있는지는 별개의 문제입니다.

다만 목동 주요 재건축 단지는 현재 토지거래허가구역입니다. 서울시는 목동 택지개발사업 아파트 단지를 포함한 주요 재건축·재개발 지역의 토지거래허가구역 지정을 2027년 4월 26일까지 연장했습니다. 따라서 해당 면적 기준을 넘는 거래는 관할 구청의 허가가 필요합니다.

여기서 중요한 변화가 있습니다. 2026년 5월 29일부터 기존 세입자가 있는 주택을 무주택자가 매수하는 경우 일정 요건 아래 실거주 의무를 최대 2년까지 유예할 수 있도록 적용 범위가 확대됐습니다. 2026년 12월 31일까지 신청하는 거래에 한시적으로 적용되는 구조입니다. 따라서 과거처럼 모든 경우에 세입자의 즉시 퇴거와 명도확약이 있어야만 거래가 가능하다고 단정하는 것은 현재 기준과 맞지 않습니다.

반대로 매수자가 즉시 입주해야 하거나 임대차 종료 시점이 허용되는 유예기간과 맞지 않는 경우에는 퇴거 협의가 거래의 핵심 조건이 될 수 있습니다. 결국 세입자 협조가 항상 법적 필수조건인 것은 아니지만 거래 조건에 따라 사실상 중요해질 수 있다고 보는 편이 정확합니다.

2. 세입자가 이사비 1억 원을 요구하면 집주인이 지급해야 할까?

주택 세입자에게 법에서 정한 '이사비 1억 원' 같은 기준은 없습니다. 임대차가 끝나기 전에 집을 비워달라고 요청한다면 보상금은 당사자 간 조기 퇴거 협상의 영역입니다.

임대차기간이 아직 남아 있고 세입자가 계약을 정상적으로 이행하고 있다면 집주인이 매도를 원한다는 이유만으로 세입자를 즉시 내보낼 수 있는 것은 아닙니다. 이 경우 계약 종료 전에 자발적인 퇴거를 원한다면 집주인과 세입자가 별도의 보상조건을 협의할 수 있습니다.

주택임대차보호법도 임대인과 임차인이 합의하고 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우를 계약갱신 거절 사유 가운데 하나로 규정하고 있습니다. 그러나 법에는 '보증금의 몇 퍼센트', '이사비 1억 원' 같은 정액 기준이 없습니다. 결국 요구하는 것은 자유지만 그 금액을 그대로 지급해야 하는 권리가 자동으로 생기는 것은 아닙니다.

세금 부분도 과거 정보와 현재 기준을 구분해야 합니다. 현행 소득세법 시행령은 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위해 양도자가 지출한 명도비용을 양도자산의 필요경비 항목으로 명시하고 있습니다. 실제 지급 사실을 입증할 계약서와 금융거래 자료 등의 증빙도 중요합니다.

다만 단순히 매도를 쉽게 하기 위해 임의로 지급한 돈까지 전부 인정되는 것은 아닙니다. 실제 매매계약상 인도의무를 이행하기 위해 필요한 비용인지가 쟁점이 될 수 있습니다. 조세심판 사례에서도 법적·계약상 인도의무와 관계없이 임의로 지급한 비용은 필요경비로 인정되지 않은 사례가 확인됩니다.

따라서 1억 원을 지급할지, 세입자가 있는 상태로 매수자를 찾을지, 매매가격을 조정할지는 세금까지 포함해 비교해야 합니다. 무조건 이사비를 주는 쪽이나 무조건 가격을 낮추는 쪽이 유리하다고 단정할 문제는 아닙니다.

3. 재건축 조합설립 이후에는 정말 아파트를 팔 수 없을까?

조합설립인가 이후 '매매 자체가 금지된다'고 이해하면 정확하지 않습니다. 투기과열지구에서는 매수인의 조합원 자격 승계가 제한되는 것이 핵심이며 법이 정한 예외도 있습니다.

도시 및 주거환경정비법은 투기과열지구의 재건축사업에서 조합설립인가 후 건축물이나 토지를 양수한 사람의 조합원 자격을 원칙적으로 제한합니다. 서울은 현재 전 지역이 투기과열지구로 관리되고 있어 목동 재건축을 매매할 때도 이 규정을 함께 확인해야 합니다.

대표적인 예외가 1세대 1주택자로서 해당 주택을 10년 이상 소유하고 5년 이상 거주한 경우입니다. 이 요건을 갖춘 양도인에게서 취득하면 조합원 지위 승계 제한의 예외가 적용될 수 있습니다.

사업이 장기간 지연된 경우에도 예외가 있습니다. 현재 시행령에는 조합설립인가일부터 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 재건축에서 해당 건축물을 3년 이상 계속 소유한 사람이 사업시행인가 신청 전에 양도하는 경우가 규정돼 있습니다.

또 사업시행계획인가일부터 3년 이내에 착공하지 못한 경우에도 일정한 장기 소유 요건 등을 충족해 착공 전에 양도하면 예외가 적용될 수 있습니다. 착공 후 3년 이상 준공되지 않은 사업에 대한 별도 규정도 있습니다.

따라서 조합설립을 앞두고 있다고 해서 무조건 서둘러 아무 조건으로나 팔 필요는 없습니다. 조합설립인가일, 본인의 보유·거주기간, 사업시행인가 신청 여부, 착공 여부를 먼저 확인해야 실제 조합원 지위 승계 가능 여부를 판단할 수 있습니다.

4. 토지거래허가구역 실거주 의무가 세입자 매매를 막는 이유

갈등의 핵심은 세입자 자체보다 토지거래허가제의 실거주 원칙과 기존 임대차기간이 충돌하는 데 있습니다. 2026년 제도 완화로 일부 거래의 숨통은 트였지만 모든 매수자에게 적용되는 것은 아닙니다.

토지거래허가구역에서 주거용 부동산을 취득하면 허가받은 이용 목적에 따라 실제 이용해야 하는 것이 기본 원칙입니다. 이 때문에 세입자의 임대차기간이 길게 남아 있으면 실거주하려는 매수자가 거래에 참여하기 어려워지는 문제가 생겼습니다.

정부는 2026년 5월 이 문제를 완화하기 위해 세입자가 이미 거주하는 주택 전체로 실거주 유예 적용 범위를 확대했습니다. 다만 갭투자를 허용한 것은 아니며, 무주택 실수요자가 현재 임대 중인 주택을 매수하는 경우를 중심으로 최대 2년의 유예를 허용하는 구조입니다.

실제로 서울시 집계에 따르면 2026년 7월 토지거래허가 신청 4,681건 가운데 세입자 있는 주택의 실거주 유예 신청은 211건으로 약 4.5%였습니다. 제도가 확대됐다고 해서 세입자가 있는 모든 주택의 거래 문제가 사라진 것은 아니지만 선택 가능한 거래 구조가 과거보다 늘어난 것은 분명합니다.

집주인 입장에서는 세입자에게 무리하게 퇴거를 요구하기 전에 매수자가 실거주 유예 대상에 해당하는지부터 확인할 필요가 있습니다. 이 조건이 맞는다면 세입자의 정상적인 임대차기간을 유지하면서 매매할 수 있는 가능성이 있기 때문입니다.

5. 2026년 부동산 정책 변화, 확인된 내용과 소문을 구분해야 합니다

재건축 매매는 몇 달 전 규정만 보고 판단하기 어려운 시기입니다. 다만 발표되지 않은 세제 개편이나 제도 폐지를 확정된 정책처럼 받아들이는 것도 피해야 합니다.

2026년 8월 현재 공식적으로 확인할 수 있는 중요한 변화 중 하나는 세입자가 있는 토지거래허가구역 주택의 실거주 유예 확대입니다. 해당 조치는 2026년 5월 29일부터 시행됐고 2026년 12월 31일까지 신청하는 거래를 대상으로 한시 운영되고 있습니다.

반면 일부 시장에서 거론되는 특정 날짜의 '부동산 세제 개편안'이나 상생임대주택 특례 폐지 등을 이미 확정된 제도처럼 전제해서는 안 됩니다. 국세청의 현재 세법 안내에서는 상생임대차계약을 2026년 12월 31일까지 체결하고 관련 임대기간 요건을 충족하는 경우 적용할 수 있는 현행 규정을 확인할 수 있습니다.

재건축 아파트는 토지거래허가, 임대차, 조합원 지위, 양도소득세가 서로 다른 법률에 따라 움직입니다. 하나의 정책 발표만 보고 매도 여부를 결정하기보다 실제 계약일에 적용되는 규정을 각각 확인하는 것이 중요합니다.

특히 조합설립인가를 앞둔 단지라면 하루 차이로 모든 것이 바뀐다고 단순화하기보다 조합원 지위 승계 예외에 해당하는지, 토지거래허가가 가능한 매수자인지, 현재 임대차를 승계할 수 있는지를 함께 확인해야 합니다.

핵심정리

• 이사비 1억 원: 세입자가 요구할 수는 있지만 법에서 정한 의무 지급액은 아닙니다.
• 세입자 있는 집 매매: 임대차를 승계하는 방식의 매매가 가능하며 토지거래허가 조건을 별도로 확인해야 합니다.
• 명도비 세금: 매매계약상 인도의무 이행을 위한 비용이고 증빙이 있으면 양도세 필요경비 인정 가능성을 검토할 수 있습니다.
• 재건축 조합원 지위: 조합설립 후 제한이 있지만 10년 보유·5년 거주와 장기 사업 지연 등의 예외가 있습니다.
• 2026년 정책: 세입자 있는 주택의 실거주 유예 확대처럼 실제 시행된 제도와 검토 단계의 이야기를 구분해야 합니다.

확인 항목	핵심 기준	확인할 내용
세입자 퇴거	임대차기간 우선 확인	종료일·갱신 여부
이사비 1억	법정 정액 기준 없음	조기퇴거 합의
토지거래허가	실거주 원칙	유예 대상 여부
명도비	필요경비 가능	계약·지급 증빙
조합원 지위	양도 제한과 예외 존재	10년·5년 및 사업 단계

세입자와 싸우기 전에 계약기간과 매수 조건부터 확인해야 합니다

재건축 단지에서 세입자가 큰 금액의 이사비를 요구하면 집주인 입장에서는 부당하다고 느낄 수 있습니다. 하지만 세입자 역시 유효한 임대차기간이 남아 있다면 계약에 따라 거주할 권리가 있습니다. 어느 한쪽의 감정만으로 해결할 수 있는 구조가 아닙니다.

먼저 현재 임대차 종료일과 갱신 상태를 확인하고, 세입자를 그대로 승계하는 매매가 가능한지 살펴봐야 합니다. 목동처럼 토지거래허가가 필요한 지역이라면 매수자의 무주택 여부와 실거주 유예 가능성도 함께 확인해야 합니다.

조합설립이 임박했다면 조합원 지위 양도 제한도 별도로 계산해야 합니다. 결국 중요한 것은 '세입자에게 얼마를 줘야 하나' 하나가 아니라 임대차, 토지거래허가, 명도비 세금 처리, 조합원 지위까지 합친 전체 거래비용입니다. 그 숫자가 나온 뒤에야 1억 원 요구가 실제 협상 가치가 있는지 판단할 수 있습니다.

출처

서울특별시 • 압구정·여의도·목동·성수 주요 재건축·재개발 토지거래허가구역 재지정

국토교통부 • 세입자 있는 주택 토지거래허가구역 실거주 유예 확대 및 시행 안내

국가법령정보센터 • 주택임대차보호법 제3조 및 제6조의3

국가법령정보센터 • 도시 및 주거환경정비법 및 시행령 제37조 조합원 지위 양도 제한 예외

국가법령정보센터·국세법령정보시스템 • 양도자산 명도비 필요경비 및 상생임대주택 특례